רשות מקרקעי ישראל: ניהול קרקעות המדינה, זכויות חכירה ותשלומים

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף המנהל את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. בניגוד למדינות רבות בעולם, בישראל כ-93% מהקרקעות הן בבעלות ציבורית ומנוהלות על ידי הרשות. רק כ-7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית הרשומה בטאבו.

הבנת הממשק מול רמ"י היא קריטית לכל בעל נכס, יזם או משקיע, שכן כל שינוי בנכס – מבנייה נוספת ועד שינוי ייעוד – דורש הסדרה מול הרשות.

בעלות, חכירה וחכירה מהוונת: מה ההבדל?

המונח "בעלות" על דירה בישראל הוא לרוב הטעיה לשונית. רובנו מחזיקים בזכות חכירה:

• חכירה (שכירות לטווח ארוך): זכות להחזיק בקרקע לתקופה ארוכה (לרוב 49 או 98 שנים). בחוזה חכירה "רגיל", החוכר משלם לרשות דמי חכירה שנתיים.

• חכירה מהוונת: זהו המצב הנפוץ והמועדף כיום. החוכר משלם מראש את דמי החכירה לכל תקופת החוזה. נכס מהוון פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים ומתשלום "דמי הסכמה" בעת מכירה.

• בעלות פרטית: קרקע שאינה שייכת למדינה. בקרקע כזו אין צורך באישור מרמ"י לביצוע פעולות, והרישום בטאבו הוא סופי ומלא.

תשלומים מרכזיים לרשות מקרקעי ישראל

המפגש הכלכלי מול רמ"י מתרחש לרוב בצמתים של שינוי או השבחה:

1. דמי היתר

תשלום הנדרש מהחוקר כאשר הוא מבקש להפיק מהקרקע הנאה נוספת מעבר למה שנקבע בחוזה החכירה המקורי. זה קורה בדרך כלל ב:

• תוספת בנייה: הגדלת שטח המבנה הקיים.

• שינוי ניצול: ניצול זכויות בנייה שנוספו בתוכנית חדשה (תב"ע).

• שינוי ייעוד: למשל, הפיכת קרקע חקלאית למגורים או למסחר.

2. דמי הסכמה

בחוזי חכירה שאינם מהוונים, הרשות דורשת חלק מהרווח (ההשבחה) שנוצר בעת העברת הזכויות (מכירת הנכס) מאדם לאדם.

3. דמי שימוש

תשלום הנגבה בגין שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי או מעבר לשימוש המותר בחוזה (למשל, שימוש חורג).

הקניית בעלות: להשתחרר מהתלות ברשות

בשנים האחרונות מובילה רמ"י רפורמה המאפשרת לחוכרים בבנייה רוויה (דירות בבניינים) ובחלק מהמגזר העירוני לקבל הקניית בעלות ללא תמורה או בתשלום מופחת.

• המשמעות: הנכס נרשם על שמכם בטאבו כבעלות פרטית, והזיקה לרמ"י מסתיימת.

• היתרון: ביטול הצורך באישור הרשות לכל תוספת בנייה וחיסכון בתשלומים עתידיים.

למה חשוב ליווי שמאי מול רמ"י?

החלטות ודרישות התשלום של רשות מקרקעי ישראל מבוססות על שומות מטעמה. במקרים רבים, ניתן וצריך להגיש השגה שמאית:

1. הפחתת דמי היתר: בחינת השומה של רמ"י וערעור על נתוני השווי או אחוזי ההפחתה.

2. חישוב כדאיות הקניית בעלות: האם התשלום שרמ"י דורשת עבור הבעלות משתלם כלכלית בטווח הארוך?

3. ליווי במכרזים: ניתוח שווי קרקע לפני הגשת הצעה למכרזי רמ"י (כמו "מחיר מטרה" או מכרזי יזמות).

זקוקים להסדרה מול רמ"י או שקיבלתם דרישת תשלום גבוהה?

אל תקבלו את שומת הרשות כגזירה משמיים. צרו קשר עכשיו לבחינת הזכויות שלכם והגשת השגה שמאית מקצועית.